不動産のツボ HP版 <新築・増改築工事 編> |
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<再建築不可> 中古住宅を買う際には注意すべき点がいくつかある。 特に中古一戸建ての場合、不動産営業マンの口車に乗せられ深く考えずに買うと、 後々、後悔する恐れがあるのが 「再建築不可」物件 だ。 我々、不動産業者ならば、一目でピン!(*)とくる。 だが、知識も経験もないシロートだと、 物件を見ても、説明を聞いても分からないだろう。 なぜなら、一見、 キチンと道に面しているように見えるからだ。 「建築物の敷地は、幅4m以上の道路に 2m以上、接していなければならない」 という建築基準法の条文がある。 この”道路”というのがクセモノで、 「建築基準法上の道路」 「建築基準法が定義するところの道路」 であって、 見た目が道になっているというだけでは 道路とは言えないのだ。
「間口が狭くて奥行きが深い敷地」を 数軒に分筆して分譲する場合、 どうしても建築基準法上、道路に接する事ができない家ができる。
つまり、2戸分の建物なのだが、 壁を繋げて1棟の建物として申請する。 これにより、申請する建物は 法律上、接道義務を達成することになる。 しかし、建替える際には、奥の2軒は、 それぞれが一軒家として建替える事はできない。
安いからといって、飛びつくのは止めておくべきだ。何のために家を買うのか分からない。 特に最近は、建築確認申請の審査が 非常に厳しくなっている。 国土交通省の権限・利権強化の一環とはいえ、 あまりの酷さに建築・不動産業界は 瀕死の状態に陥っているほどだ。 今後「再建築不可」物件を買うと、 2度と建替えできない、売れない、の2重苦となるだろう。 今は法律・判例により、 「再建築不可物件を販売・仲介する際には、重要事項説明書に赤文字で明記する事」 となっているので、騙されて買わされることはない。 しかし、安ければ再建築不可でもいい と考える人はいまだに大勢いる。 もしかしたら、 せっかく買った家を売らざるを得ない、 という事だってあり得る。 再建築不可物件を、 タダみたいな値段で売るハメになる事だってある、 という事を頭の片隅に入れておくべきだろう。
この道に、避難路や回転路がなく、一見 道の部分に、 各戸の水道メーターなどが付いていればほぼ間違いないと考えていい。 |
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